"인구감소=부동산 붕괴" 가설에 대한 검증에 대한 재검증

이 글은 홍춘욱 이코노미스트님의 2016.3월 글 <"인구감소=부동산 붕괴" 가설에 대한 검증>을 읽고, 내용을 다시 한 번 곱씹어 보는 글입니다. 

   링크: http://blog.naver.com/hong8706/220654213305

홍춘욱 이코노미스트님은 이 글에서 생산활동인구가 감소한 나라 중에서 일본은 부동산 시장이 붕괴하였으나, 그 외 나라에서는 그런 현상을 찾아 보기 힘들었다. 즉, 일본만 특이한 경우였다. 라고 주장하고 있습니다. 

비중? or 절대 인구수? 

하지만 이 글에서는 생산활동인구수에 대한 추이를 "비중"을 이용하여 살펴보고 있습니다. "비중"의 추이와 주택가격의 추이를 비교하여 보고 있는 것인데요. 저는 "비중"이 아닌 "절대 인구수" 추이를 이용하여야 하는 것이 아닌가 판단하고 있습니다. 

다소 극단적인 가정을 해볼까요?  5년 동안 생산활동인구수가 2배가 되고, 전체인구수 역시 2배가 되어 비중은 그대로 유지된다면, 주택 가격은 수요가 급증하였으므로 상당히 상승할 것으로 예상됩니다. 즉, 비중보다는 절대 인구수 추이에 가까울 것이니다. (물론, 다른 요소들은 그대로 라고 가정할 경우겠지요) 

비중 vs 절대 인구수

동일하게 UN데이타를 가지고 비중과 인구수로 추이를 비교하여 보았습니다. 

(생산활동인구는 15세-64세로 계산)

일본과 독일은 크게 다르게 보이지 않지만, 프랑스는 매우 다르게 보입니다. 비중은 80년대 이후 우하향하고 있지만, 절대인구수 자체는 증가하고 있습니다. 즉, 비중과 절대 인구수의 추이가 다른 추세를 보이고 있습니다.

절대 인구수와 부동산가격의 추이 비교

이번에는 기간을 1980-2015로 조정하여, 절대 인구수를 The Economist house-price index와 비교해보았습니다.  (눈으로 비교가 가능하도록 차트의 크기를 비슷하게 하였습니다.)

일본을 보면 1990년대 중반이후 생산활동인구가 꺾인 후 감소하는 추이가, 부동산 가격 추이와 비슷한 모양을 하고 있습니다.

독일의 경우 1990년대 후반에 생산활동인구가 꺾인 후, 2010년 다시 반등하는 모습인데, 부동산 가격이은 1990년 후반이후 감소는 아니지만 정체하는 모습을 보이다가 2010년 초반에 다시 상승하는 모습입니다. 

프랑스는 2010년에서야 생산활동인구가 감소하게 되는데, 부동산 가격이 2010년 전후로 흔들리는 모습을 보이다 하강추세로 반전하는 모습을 볼 수 있습니다. 

즉, 3개 국가에서 최근 25년 동안 생산활동인구수 추이와 부동산 가격 추이는 상당한 유사성을 보이고 있다고 할 수 있습니다.

결론

생산활동인구수와 부동산 가격간에는 상당한 관계가 있다고 보여집니다. 

Reference

World Population Prospects, the 2015 Revision, UN

(https://esa.un.org/unpd/wpp/DataQuery/)

Global house prices, The Economist

(http://www.economist.com/blogs/dailychart/2011/11/global-house-prices)